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地方の開業もテナントで

2011年10月07日配信
カテゴリ:クリニックの開業場所

今回は地方の一戸建ての開業について、お話ししたいと思います。

ここで言う「地方」とは都心や郊外以外の地域を便宜的に総称しています ので、あらかじめご了承ください。

地方開業のよくある誤解

実は地方にはクリニックに向いたテナントの空き物件が多いというのを ご存知でしょうか?

地元や都心から離れた地域の開業を考えている先生とお話すると、ほとんど の先生方が土地と建物を購入して、住居併用のクリニックとして開業する ことを考えています。

おそらく住宅メーカー等の宣伝もあるのでしょう。
地方にはクリニックに 向いたテナントがあまり無く、周囲で開業された先生のほとんどが、戸建て 開業している、と言う事例を見ているので、自宅兼クリニックで開業するの が当然の選択だという誤解もあるのだと思います。

開業をするにあたって、重要なのは継続的に経営が成り立つことです。

せっかく土地を買って建物を建てるのであれば、そこに自宅も併設して クリニックを作れば合理的ではないかと言うお気持ちは理解できますが、 実はそれが大きな間違いを犯すことになるのです。

自宅の購入などの大きな買い物は、クリニックの開業を成功させ、 経営が軌道に乗ってからすべきだと思います。

開業前にご自宅を購入するのは、単に借金を増やすだけの結果となります。

まず考えてもらいたいのが、「戸建てで開業しても、テナントで開業しても 売上はあまり変わらない」
という点です。

従って、収益性を考えると、初期投資や固定費を極力低く抑えることの できるテナント開業が最適と言うことです。

ご参考までに、2010年8月に山梨県で開業された先生のお話もご覧ください。
http://www.okusuai.co.jp/experience/case_11.html

テナント開業で初期投資を抑え、リスクを低く

昨今の不景気や、同業者の競合の結果として、以前コンビニや飲食店だった 建物の空き物件は多く残っています。

駐車場も広く、立派な建物であっても、以前その場所でビジネスをしていた 業界にとっては、経営に向かない場所と言う事になります。

当然のことながら同業者の入居はなく、遊休物件となっていますが、 コンビニや飲食店として不向きと判断されても、クリニックとしては良い 物件というのはたくさんあります。

テナント物件というのは、借り手が無くても固定資産税や維持費がかかり ます。 建物は無人のまま放っておくと、じきに使えなくなる程荒れてしまいます ので、何とか借り手を見つけたい大家さんとの交渉次第では、家賃も さらに下げられる可能性もあります。

土地・建物の購入による開業では、資金計画のシミュレーションを行うと 少なく見積もっても1~2億はかかってしまいますが、テナント開業では その半分以下で可能になるのです。

資金計画のシミュレーションをご希望の方はこちら
http://www.okusuai.co.jp/free_simulation/index.php

医療モールではなく、地域に根付いたクリニックへ

業にはテナントが適しているとご説明しましたが、医療モールや ドクターズレントハウスのような物件はあまりおすすめしていません。

もちろん中には良い物件もありますが、元々薬局さんが処方箋を集める ために企画して作るものなので、そうした物件は、決められた場所の中で クリニックを割り振ることになるためスペースが無駄に広かったり、 通常のテナントよりも費用がかかったりする場合が有ります。

医療モールの場合、各医師は専門科目以外は診療できないと言うことも あります。 例えば脳外科専門の先生は、モール内に他の内科の先生がいれば、 「内科」を標榜することは難しくなります。

専門的すぎる科目だけでは患者さんの来院数も少なくなるため、経営自体が 成り立ちません。

上記はあくまで一例ですが、医師のためにあらかじめ用意された物件という のは、先生同士で気を使う部分も多く、自由度が少ないのが一般的です。

医療モールからテナントに移転開業した先生のケースはこちら
http://www.okusuai.co.jp/experience/case_12.html

先生の目指す医療を実現し、地域の患者さんに気軽に来院してもらえる クリニックになるために、開業場所は条件の良い空きテナントから探す ことがポイントになります。

お金を生み出すものに多く、生みださないものには少なく

先生方の中には、「せっかくなのだから自宅も一緒に・・」とお思いの方も いらっしゃるかもしれません。 しかしながら自宅を併設したクリニックは、資産にはなりません。

仕事の場所と住まいを離して考えることは、クリニックの経営において、 非常に重要なことです。

特に開業準備段階では、お金を生み出すもの(開業、経営に関わるもの)には 手厚く投資し、生みださないもの(自宅など)には極力少なくというのが 原則です。

最初から莫大な借金を抱えてのスタートは経営的にも精神的にも好ましく ありません。

まずは開業を成功させて十分な売上げを達成してから、満足のいくご自宅の 購入を検討するべきではないでしょうか。

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